Saiba como funciona a multipropriedade, entenda os riscos das abordagens agressivas e conheça seus direitos para reagir a práticas abusivas nas vendas de cotas imobiliárias.

Nos últimos anos, a chamada multipropriedade — ou venda de cotas imobiliárias — tem ganhado espaço no mercado imobiliário turístico, especialmente após a entrada em vigor da Lei 13.777/18. A proposta, em tese, parece bem atraente: adquirir uma fração de um imóvel de alto padrão, em um destino paradisíaco, com direito ao uso durante determinados períodos do ano. No entanto, o que era para ser sinônimo de descanso e investimento seguro tem se transformado em motivo de frustração, indignação e, em muitos casos, batalhas judiciais.

A “febre da multipropriedade” tem causado incômodo em diversos pontos turísticos do país e acendido um alerta no meio jurídico. Isso porque as vendas costumam ocorrer por meio de abordagens insistentes e emocionalmente manipuladoras, que levam o consumidor a assinar contratos complexos, repletos de cláusulas abusivas, taxas disfarçadas e promessas que dificilmente se concretizam. Em vez de descanso, o que muitos turistas encontram são cobranças inesperadas, dificuldades para usufruir do imóvel e obstáculos quase intransponíveis para cancelar o contrato.

Esse cenário tem levado milhares de consumidores ao Judiciário, que já acumula ações contra os mesmos empreendimentos, com padrões contratuais semelhantes e condutas comerciais abusivas. As decisões judiciais reconhecem, com frequência, vícios de consentimento, ausência de informação adequada, omissão do direito de arrependimento e cobranças desproporcionais em desfavor do consumidor.

Neste artigo, respondemos às principais dúvidas sobre o tema, com base no que determina a legislação, nas práticas adotadas pelo mercado e no entendimento atual da Justiça.

O que são cotas imobiliárias ou multipropriedade?

A multipropriedade imobiliária permite que várias pessoas compartilhem uma fração de uso de um imóvel por determinados períodos do ano. A ideia é acessar um imóvel de alto padrão sem arcar com todos os custos. Mas, na prática, muitos contratos contêm armadilhas jurídicas. Foi formalmente regulamentada no Brasil pela Lei 13.777/2018, que incorporou o conceito no Código Civil e na Lei de Registros Públicos. Embora seja classificada como direito real, a multipropriedade costuma envolver uma teia de contratos acessórios — como intercâmbio de uso ou pools hoteleiros — que ampliam suas complexidades.

Como têm sido as táticas de vendas e abordagem aos consumidores?

As vendas de cotas imobiliárias ocorrem muitas vezes em eventos cuidadosamente formatados para gerar excitação e urgência, o que representa uma abordagem emocional aos consumidores. São apresentadas promessas como valorização certa do ativo, aluguel que paga os custos ou recompra garantida, além de suposta rede vitalícia de hotéis. Essa estratégia fragiliza o discernimento crítico do consumidor.

As vendas frequentemente ocorrem durante eventos de férias, nos quais o consumidor é levado a decidir sob pressão emocional, sem refletir com clareza sobre o contrato ou suas implicações. Muitas queixas de consumidores na Justiça envolvem cláusulas que impõem multas elevadas, taxas ocultas e ausência de informação relevante.

Quais são os riscos e abusos contratuais mais comuns?

Os riscos identificados com frequência incluem cláusulas contratuais abusivas, que permitem taxas ocultas, como cobranças de administração ou corretagem, fruição ou retenções superiores a 10 % em caso de desistência, sem justificativa clara, colocando o consumidor em total desvantagem.

Algumas empresas chegam a impor multas elevadas para o cancelamento do contrato, que chegam a 30 % ou até 50 % do valor investido, mesmo sem uso do serviço. Há ainda cobranças de fruição, administração que muitas vezes não são explicadas adequadamente no contrato. Além disso, omitem o direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Então existe o direito de arrependimento?

Sim. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) assegura ao consumidor o direito de desistir do negócio em até sete dias contados da assinatura, especialmente se a compra ocorreu fora da sede da empresa, como em feiras ou estandes. Nesse caso, é garantida a devolução integral dos valores pagos, sem retenção. Atualmente, a Justiça tem flexibilizado a aplicação desse direito mesmo quando o contrato é realizado na sede da vendedora, considerando o contexto de pressão emocional.

Consequências jurídicas
Há um aumento expressivo de ações judiciais movidas por consumidores que buscam:

• Anular contratos baseados em vício de consentimento;
• Revisar cláusulas abusivas;
• Reaver valores pagos indevidamente.

Tribunais têm se posicionado em favor do consumidor. A Justiça tem reconhecido abusiva a retenção superior a 10 % e tem coibido cobranças disfarçadas ou falta de informação clara. Além disso, tem determinado a devolução de até 90% dos valores pagos nos casos de rescisão por descumprimento ou frustração da oferta. Também reconhecem a aplicação do CDC aos contratos de multipropriedade, com base nos artigos que tratam de práticas abusivas, informação adequada e nulidade de cláusulas desequilibradas. Esses fundamentos jurídicos se apoiam em princípios como a transparência (art. 6º, III), a vedação de práticas abusivas (art. 39, IV) e nulidade de cláusulas onerosas demais (art. 51 do CDC).

Casos recorrentes na Justiça

Os grandes grupos empresariais do setor turístico têm sido frequentemente demandados judicialmente — GAV Resort, Beach Park Vacation Club, Salinas Premium Resort e Gramado Parks estão entre os mais citados. Consumidores relatam cancelamentos com multas injustificadas, uso restrito e cobranças inesperadas.

Que passos o consumidor pode dar ao identificar abusos?

O primeiro passo é ler o contrato com atenção e registrar notificações por escrito quando decidir desistir, preferencialmente via carta com aviso de recebimento ou e‑mail formal. Se estiver dentro do prazo de sete dias, reivindique o direito de arrependimento. Depois desse prazo, ainda é possível buscar rescisão judicial por cláusulas abusivas, atraso na entrega ou propaganda enganosa. A assistência jurídica especializada costuma reverter retenções indevidas e garantir a restituição de boa parte dos valores pagos. É aconselhável também que o consumidor siga algumas dicas práticas para se defender:

• Não ceda a compras impulsivas durante viagens;
• Exija tempo para ler o contrato e buscar ajuda jurídica;
• Use o direito de arrependimento, conforme os prazos do CDC;
• Se houver cláusulas abusivas ou cobranças ilegítimas, recorra à Justiça; lembre-se que a assistência profissional pode garantir até restituição de até 90 % dos valores pagos.

Conclusão

A multipropriedade, por si só, pode ser um modelo legítimo para quem busca lazer com planejamento. Além disso, pode ser uma alternativa vantajosa para quem busca férias e conveniência com investimento reduzido. No entanto, quando vendida por meio de abordagens agressivas e contratos desequilibrados, torna-se uma armadilha jurídica que impõe ao consumidor obrigações desproporcionais e promessas que raramente se cumprem.

A falta de informações claras, contratos equilibrados e regulação eficaz pode colocar o consumidor em grave vulnerabilidade, pois torna-se uma armadilha jurídica. Para evitar arrependimentos e prejuízos, o consumidor precisa compreender cada cláusula, resistir a decisões emocionais e conhecer seus direitos. Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é fundamental ler atentamente o contrato e desconfiar de ofertas genéricas.

Em caso de dúvidas ou abusos, buscar orientação jurídica pode significar recuperar até 90 % dos valores pagos. Nossa equipe já acompanhou de perto inúmeros casos como esses e conhece bem as estratégias utilizadas para induzir consumidores ao erro. Com conhecimento técnico e atuação focada na proteção dos direitos do consumidor, estamos preparados para identificar abusos, desfazer contratos injustos e recuperar valores pagos indevidamente. Se você ou alguém próximo se sente lesado por esse tipo de prática, saiba que é possível agir com segurança e respaldo legal.

Anéria Lima – Redação André Mansur Advogados Associados