Venda de cotas imobiliárias: Tudo que é preciso saber para se defender de abusos

Saiba como funciona a multipropriedade, entenda os riscos das abordagens agressivas e conheça seus direitos para reagir a práticas abusivas nas vendas de cotas imobiliárias.

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Nos últimos anos, a chamada multipropriedade — ou venda de cotas imobiliárias — tem ganhado espaço no mercado imobiliário turístico, especialmente após a entrada em vigor da Lei 13.777/18. A proposta, em tese, parece bem atraente: adquirir uma fração de um imóvel de alto padrão, em um destino paradisíaco, com direito ao uso durante determinados períodos do ano. No entanto, o que era para ser sinônimo de descanso e investimento seguro tem se transformado em motivo de frustração, indignação e, em muitos casos, batalhas judiciais.

A “febre da multipropriedade” tem causado incômodo em diversos pontos turísticos do país e acendido um alerta no meio jurídico. Isso porque as vendas costumam ocorrer por meio de abordagens insistentes e emocionalmente manipuladoras, que levam o consumidor a assinar contratos complexos, repletos de cláusulas abusivas, taxas disfarçadas e promessas que dificilmente se concretizam. Em vez de descanso, o que muitos turistas encontram são cobranças inesperadas, dificuldades para usufruir do imóvel e obstáculos quase intransponíveis para cancelar o contrato.

Esse cenário tem levado milhares de consumidores ao Judiciário, que já acumula ações contra os mesmos empreendimentos, com padrões contratuais semelhantes e condutas comerciais abusivas. As decisões judiciais reconhecem, com frequência, vícios de consentimento, ausência de informação adequada, omissão do direito de arrependimento e cobranças desproporcionais em desfavor do consumidor.

Neste artigo, respondemos às principais dúvidas sobre o tema, com base no que determina a legislação, nas práticas adotadas pelo mercado e no entendimento atual da Justiça.

O que são cotas imobiliárias ou multipropriedade?

A multipropriedade imobiliária permite que várias pessoas compartilhem uma fração de uso de um imóvel por determinados períodos do ano. A ideia é acessar um imóvel de alto padrão sem arcar com todos os custos. Mas, na prática, muitos contratos contêm armadilhas jurídicas. Foi formalmente regulamentada no Brasil pela Lei 13.777/2018, que incorporou o conceito no Código Civil e na Lei de Registros Públicos. Embora seja classificada como direito real, a multipropriedade costuma envolver uma teia de contratos acessórios — como intercâmbio de uso ou pools hoteleiros — que ampliam suas complexidades.

Como têm sido as táticas de vendas e abordagem aos consumidores?

As vendas de cotas imobiliárias ocorrem muitas vezes em eventos cuidadosamente formatados para gerar excitação e urgência, o que representa uma abordagem emocional aos consumidores. São apresentadas promessas como valorização certa do ativo, aluguel que paga os custos ou recompra garantida, além de suposta rede vitalícia de hotéis. Essa estratégia fragiliza o discernimento crítico do consumidor.

As vendas frequentemente ocorrem durante eventos de férias, nos quais o consumidor é levado a decidir sob pressão emocional, sem refletir com clareza sobre o contrato ou suas implicações. Muitas queixas de consumidores na Justiça envolvem cláusulas que impõem multas elevadas, taxas ocultas e ausência de informação relevante.

Quais são os riscos e abusos contratuais mais comuns?

Os riscos identificados com frequência incluem cláusulas contratuais abusivas, que permitem taxas ocultas, como cobranças de administração ou corretagem, fruição ou retenções superiores a 10 % em caso de desistência, sem justificativa clara, colocando o consumidor em total desvantagem.

Algumas empresas chegam a impor multas elevadas para o cancelamento do contrato, que chegam a 30 % ou até 50 % do valor investido, mesmo sem uso do serviço. Há ainda cobranças de fruição, administração que muitas vezes não são explicadas adequadamente no contrato. Além disso, omitem o direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Então existe o direito de arrependimento?

Sim. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) assegura ao consumidor o direito de desistir do negócio em até sete dias contados da assinatura, especialmente se a compra ocorreu fora da sede da empresa, como em feiras ou estandes. Nesse caso, é garantida a devolução integral dos valores pagos, sem retenção. Atualmente, a Justiça tem flexibilizado a aplicação desse direito mesmo quando o contrato é realizado na sede da vendedora, considerando o contexto de pressão emocional.

Consequências jurídicas
Há um aumento expressivo de ações judiciais movidas por consumidores que buscam:

  • Anular contratos baseados em vício de consentimento;
  • Revisar cláusulas abusivas;
  • Reaver valores pagos indevidamente.

Tribunais têm se posicionado em favor do consumidor. A Justiça tem reconhecido abusiva a retenção superior a 10 % e tem coibido cobranças disfarçadas ou falta de informação clara. Além disso, tem determinado a devolução de até 90% dos valores pagos nos casos de rescisão por descumprimento ou frustração da oferta. Também reconhecem a aplicação do CDC aos contratos de multipropriedade, com base nos artigos que tratam de práticas abusivas, informação adequada e nulidade de cláusulas desequilibradas. Esses fundamentos jurídicos se apoiam em princípios como a transparência (art. 6º, III), a vedação de práticas abusivas (art. 39, IV) e nulidade de cláusulas onerosas demais (art. 51 do CDC).

Casos recorrentes na Justiça

Os grandes grupos empresariais do setor turístico têm sido frequentemente demandados judicialmente — GAV Resort, Beach Park Vacation Club, Salinas Premium Resort e Gramado Parks estão entre os mais citados. Consumidores relatam cancelamentos com multas injustificadas, uso restrito e cobranças inesperadas.

Que passos o consumidor pode dar ao identificar abusos?

O primeiro passo é ler o contrato com atenção e registrar notificações por escrito quando decidir desistir, preferencialmente via carta com aviso de recebimento ou e‑mail formal. Se estiver dentro do prazo de sete dias, reivindique o direito de arrependimento. Depois desse prazo, ainda é possível buscar rescisão judicial por cláusulas abusivas, atraso na entrega ou propaganda enganosa. A assistência jurídica especializada costuma reverter retenções indevidas e garantir a restituição de boa parte dos valores pagos. É aconselhável também que o consumidor siga algumas dicas práticas para se defender:

  • Não ceda a compras impulsivas durante viagens;
  • Exija tempo para ler o contrato e buscar ajuda jurídica;
  • Use o direito de arrependimento, conforme os prazos do CDC;
  • Se houver cláusulas abusivas ou cobranças ilegítimas, recorra à Justiça; lembre-se que a assistência profissional pode garantir até restituição de até 90 % dos valores pagos.

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Conclusão

A multipropriedade, por si só, pode ser um modelo legítimo para quem busca lazer com planejamento. Além disso, pode ser uma alternativa vantajosa para quem busca férias e conveniência com investimento reduzido. No entanto, quando vendida por meio de abordagens agressivas e contratos desequilibrados, torna-se uma armadilha jurídica que impõe ao consumidor obrigações desproporcionais e promessas que raramente se cumprem.

A falta de informações claras, contratos equilibrados e regulação eficaz pode colocar o consumidor em grave vulnerabilidade, pois torna-se uma armadilha jurídica. Para evitar arrependimentos e prejuízos, o consumidor precisa compreender cada cláusula, resistir a decisões emocionais e conhecer seus direitos. Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é fundamental ler atentamente o contrato e desconfiar de ofertas genéricas.

Em caso de dúvidas ou abusos, buscar orientação jurídica pode significar recuperar até 90 % dos valores pagos. Nossa equipe já acompanhou de perto inúmeros casos como esses e conhece bem as estratégias utilizadas para induzir consumidores ao erro. Com conhecimento técnico e atuação focada na proteção dos direitos do consumidor, estamos preparados para identificar abusos, desfazer contratos injustos e recuperar valores pagos indevidamente. Se você ou alguém próximo se sente lesado por esse tipo de prática, saiba que é possível agir com segurança e respaldo legal.

Anéria Lima – Redação André Mansur Advogados Associados

Empregada demitida durante férias tem indenização por danos morais aumentada

Decisão reconheceu o abalo emocional causado pela comunicação de dispensa durante a viagem de descanso.

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O período de férias é um direito garantido pela legislação trabalhista brasileira e tem como objetivo proporcionar ao trabalhador um tempo de descanso físico e mental, livre de preocupações com o ambiente de trabalho. Interromper esse momento com notícias negativas, como a demissão, pode configurar violação aos direitos fundamentais do empregado, gerando o dever de reparação por danos morais.

Uma trabalhadora de um escritório de advocacia foi surpreendida com a notícia de sua demissão, enquanto estava em viagem de férias na Bahia. Segundo o processo, a comunicação foi feita por telefone e aplicativo de mensagens logo no início do período de descanso, o que abalou emocionalmente a empregada, que já apresentava histórico de transtornos ansiosos e depressivos. O episódio também levou à desistência de um passeio turístico previamente agendado, causando prejuízo material.

O Tribunal Regional do Trabalho de Minas Gerais entendeu que a forma como a dispensa foi comunicada demonstrou total desrespeito e descaso por parte do empregador. O juízo considerou agravante o fato de a empresa ter conhecimento prévio do estado de saúde mental da empregada. Além disso, o Tribunal destacou que a perda do emprego durante as férias gerou insegurança econômica e sofrimento psicológico, indo contra os princípios de dignidade e respeito nas relações de trabalho.

Com base nesses fundamentos, os magistrados decidiram aumentar o valor da indenização por danos morais de R$ 5 mil para R$ 15 mil. Também foi reconhecido o direito ao ressarcimento de R$ 250,00, referente ao passeio cancelado. O caso reforça a importância de um procedimento respeitoso na comunicação de desligamentos.

Para quem passa ou passou por situações semelhantes, contar com a orientação de um advogado especializado em Direito do Trabalho é um grande diferencial, pois garante o reconhecimento e a reparação dos danos sofridos. Se você ou alguém que você conhece precisar de assessoria jurídica, temos profissionais experientes nessas questões.

Fonte: Portal TRT3

Essa notícia foi publicada originalmente em: https://portal.trt3.jus.br/internet/conheca-o-trt/comunicacao/noticias-juridicas/trt-mg-aumenta-valor-de-indenizacao-por-danos-morais-para-empregada-dispensada-durante-viagem-de-ferias

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Opinião de Anéria Lima (Redação)

Como pode uma situação que deveria representar descanso e alívio emocional ter se transformado em um episódio de dor e angústia para a trabalhadora? Ser surpreendida com a notícia da demissão durante uma viagem de férias, ainda mais com histórico de problemas de saúde mental, é uma afronta à dignidade e ao respeito que todo trabalhador merece. Por tudo isso, é revoltante e lamentável!

Infelizmente, ainda há empregadores que tratam o rompimento do contrato de trabalho com frieza e desprezo pela condição humana de seus colaboradores. A Justiça do Trabalho agiu com a firmeza necessária nesse caso, para reafirmar que a proteção aos direitos dos trabalhadores vai além das questões financeiras: envolve também o cuidado com o bem-estar emocional.

Aos trabalhadores, fica a lição: não é preciso aceitar calado esse tipo de abuso. O direito ao descanso durante as férias é garantido por lei, e atitudes que violem esse direito podem e devem ser reparadas.

Este texto não reflete necessariamente a opinião de André Mansur Advogados Associados, Dr. André Mansur Brandão ou qualquer um dos colaboradores da equipe.

Após trabalhar nove anos sem férias, contadora será indenizada

A empregada relatou que assinava os avisos e recibos de férias, sem jamais usufruir do descanso.

A 16ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região (SP) manteve a condenação de uma empresa de serviços a indenizar uma empregada por danos morais, devido à ausência de férias durante nove anos de trabalho. Além disso, a empresa foi obrigada a pagar em dobro as férias não usufruídas nos últimos cinco anos antes da reclamação trabalhista, respeitando a prescrição quinquenal.

A empregada, que atuava como contadora, relatou que assinava os avisos e recibos de férias sem jamais usufruir do descanso. Uma testemunha corroborou essa afirmação, esclarecendo que a reclamante era responsável pela área contábil e financeira da empresa e pela documentação de empresas terceirizadas.

A representante da empresa alegou que a falência da companhia impedia a verificação de documentos relativos ao período do contrato. Como resultado, o tribunal presumiu como verdadeiras as declarações da trabalhadora sobre nunca ter usufruído das férias, baseando-se na confissão ficta, ou seja, na ausência de provas contrárias, as alegações da trabalhadora foram consideradas válidas e verdadeiras para a decisão judicial.

O desembargador-relator destacou que a indenização por danos morais visa compensar a dor e angústia sofridas pela vítima. Ele enfatizou que a privação contínua do descanso físico e mental, bem como a falta de convívio familiar e social, configuram dano moral, conforme previsto no artigo 7º, inciso XXII, da Constituição Federal.

O valor da indenização foi fixado em R$ 5 mil, levando em consideração a gravidade do dano, a duração do contrato, o poder econômico da empresa e a prática recorrente dessa conduta no ambiente de trabalho.

Fonte: Conjur

Essa notícia foi publicada originalmente em: Contadora que trabalhou nove anos sem férias será indenizada por dano moral (conjur.com.br)

Vendedora que ficou 15 anos sem férias receberá indenização

A ausência de concessão de férias durante todo o vínculo de emprego configura ato ilícito grave

Uma empresa de distribuição e logística foi condenada pela 6ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho a pagar uma indenização de R$ 50 mil, a título de danos morais, por não ter concedido férias a uma vendedora durante os 15 anos de seu contrato de trabalho. O tribunal considerou essa falta de concessão de férias como um ato ilícito grave, que resulta em reparação por danos morais.

O juízo da 6ª Vara do Trabalho de Campina Grande, na Paraíba, constatou as irregularidades e ordenou o pagamento em dobro das férias dos últimos cinco anos antes do término do contrato, conforme o prazo de prescrição de cinco anos. No entanto, negou a indenização, decisão que foi mantida pelo Tribunal Regional do Trabalho da 13ª Região.

O TRT argumentou que a ausência de férias não necessariamente implica em dano moral, sendo necessário demonstrar que a situação afetou a honra, dignidade ou intimidade da trabalhadora. Embora reconhecendo que a falta de descanso afeta o convívio social e o descanso, o tribunal considerou que a empresa apenas descumpriu obrigações legais, cabendo apenas a reparação material prevista na legislação trabalhista.

O relator do recurso de revista da vendedora explicou que as férias estabelecidas na CLT têm o objetivo de preservar o lazer e repouso da empregada, garantindo seu bem-estar físico e mental. Portanto, a ausência de férias durante todo o contrato configura um ato ilícito da empresa que justifica a reparação por danos morais.

O valor da indenização foi determinado considerando-se a gravidade do caso, a extensão do dano e a capacidade econômica das partes. O ministro considerou a gravidade alta, visto que a falta de concessão foi um ato deliberado do empregador. A extensão do dano foi considerada severa, pois ocorreu durante todo o período de emprego. Por fim, o valor de R$ 50 mil foi considerado razoável, levando em conta a capacidade econômica da empresa e da vendedora. A decisão foi unânime.

Fonte: Conjur

Essa notícia foi publicada originalmente em: https://www.conjur.com.br/2024-abr-08/empresa-de-logistica-vai-indenizar-vendedora-que-ficou-15-anos-sem-ferias/

TST reconhece vínculo empregatício e motorista por aplicativo receberá todos os direitos trabalhistas!

Uma excelente notícia para os 1,6 milhões de motoristas por aplicativos do Brasil.

Como sempre, muitos irão adorar. Outros irão detestar e, inclusive, xingar!

Toda vez que publicamos as vitórias judiciais, na luta pelos direitos dos motoristas por aplicativos e entregadores em nossas redes sociais, somos, literalmente, metralhados com milhares de críticas, positivas e negativas.

Se de um lado, críticas e ofensas cruzam-se no ar, como se fossem projéteis, disparados de todos os lados, do outro, os elogios e agradecimentos que recebemos fornecem uma grande blindagem de satisfação e orgulho, por estarmos conseguindo defender os diretos das dezenas de centenas clientes que nos confiaram suas vidas.

Como já estamos mais do que acostumados com as críticas, aprendemos com elas e seguimos lutando. Seja como for, do ângulo de quem vê seus direitos sendo resgatados, nosso trabalho é abençoado.

A sensacional notícia é que a 6a. Turma do Tribunal Superior do Trabalho concedeu vínculo empregatício a mais um motorista por aplicativos, determinando que ele receba todas as verbas trabalhistas de todo seu período trabalhado.

Esta não foi a primeira vez que o TST reconheceu tal direito. Mas, certamente, foi uma das mais importantes, pela forma como foi decidida e, principalmente, pelas oportunidades e os caminhos que tal decisão, vinda de um Tribunal Superior, abrem.

Principalmente por ter sido uma decisão UNÂNIME!

Isso significa que TODOS os Ministros da 6a TURMA DO TST decidiram em favor dos motoristas por aplicativos, pacificando o entendimento desta Seção, fato que representa uma vitória SEM PRECEDENTES nesta batalha sangrenta, que parece só estar começando.

Desde que conseguimos a PRIMEIRA DECISÃO DO BRASIL, concedida por um juiz de primeiro grau, em Minas Gerais, reconhecendo os direitos dos motoristas de aplicativos, esta foi, sem dúvida, a maior vitória até aqui obtida.

CALMA!

Aos críticos desavisados e mal-informados e, principalmente, aos passageiros e usuários deste sistema de transporte, de utilidade inquestionável, informamos que PODEM FICAR TRANQUILOS:

NÃO PERDERÃO A COMODIDADE E A PRATICIDADE QUE ESTE TIPO DE TRANSPORTE PROPORCIONA!

Ainda que as grandes empresas, que exploram o transporte de pessoas por aplicativos, publiquem notas dizendo que, se essas decisões continuarem, sairão do Brasil, como recentemente ameaçou a gigante UBER, todos sabemos que se trata de uma grande encenação.

O sistema é tão absurdamente lucrativo que, mesmo se todos os motoristas fossem empregados e registrados pela CLT, ainda assim as empresas que exploram tais pessoas teriam lucros enormes.

A chamada “decisão final”, que poderá vir, ou do Tribunal Superior do Trabalho, ou do próprio Supremo Tribunal Federal, no caso de a questão agredir a nossa Constituição Federal, ainda está muito longe.

Até lá, decisões como esta, que transcrevemos abaixo, de forma resumida, são essenciais, pois forçam empresas como UBER e 99 a fazerem milhares de acordos por todo o Brasil, entregando, pelo menos, um pouco de dignidade a essa multidão de mulheres e homens que dedicaram e dedicam suas vidas a servir à população.

Apresentamos a decisão do TST abaixo:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO DE REVISTA SOB A ÉGIDE DA LEI 13.467/2017. MOTORISTA DE APLICATIVO. NATUREZA DO VÍNCULO. TRANSCENDÊNCIA JURÍDICA. Para além da pungência socioeconômica que envolve a questão, o debate acerca da natureza do vínculo entre “motorista de aplicativo” e empresa gerenciadora da plataforma digital por meio da qual era prestado o serviço, não foi, ainda, equacionado na jurisprudência trabalhista nacional. Aspecto suficiente para a configuração da transcendência jurídica. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO DE REVISTA SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.467/2017. requisitos do artigo 896, § 1º-A da CLT não atendidos MOTORISTA DE APLICATIVO. NATUREZA DO VÍNCULO. O agravante logrou demonstrar que seu recurso de revista atendeu aos requisitos do art. 896, alínea “a” e §8º da CLT, trazendo ao cotejo arestos específicos e defensores de tese oposta àquela firmada no acórdão recorrido. Agravo de instrumento provido para determinar o processamento do recurso de revista. RECURSO DE REVISTA SOB A ÉGIDE DA LEI 13.467/17. MOTORISTA DE APLICATIVO. NATUREZA DO VÍNCULO. O tema relacionado à natureza do vínculo entre empresas gestoras de plataformas digitais que intermedeiam o serviço de motoristas demanda análise e decisão, pelas instâncias ordinárias, sobre as condições factuais em que esse trabalho concretamente se realiza, somente se configurando o vínculo de emprego quando contratados os motoristas, por essa via digital, para conduzirem veículos sob o comando de algoritmos preordenados por inteligência artificial. A flexibilidade de horário ou mesmo de jornada de trabalho é comum ao emprego que se desenvolve fora dos limites topográficos do estabelecimento empresarial, razão pela qual não é aspecto decisivo para aferir a natureza da relação laboral. Importa verificar se o trabalho é estruturado, gerenciado e precificado por comando algorítmico, sujeitando-se a sanções premiais ou disciplinares o trabalhador obediente ou insubordinado, respectivamente. Presentes essas condições factuais, está o motorista a protagonizar um contrato de emprego relacionado a transporte de passageiros, figurando a plataforma digital como instrumento para a consecução dessa prestação laboral. Não se apresenta tal trabalhador como um sujeito, apenas, de parceria tecnológica, ainda que a instância regional, frente a esses mesmos fatos, tenha intuído ser outra a natureza jurídica do vínculo. Recurso de revista conhecido e provido” (RR-10502-34.2021.5.03.0137, 6ª Turma, Relator Ministro Augusto Cesar Leite de Carvalho, DEJT 12/05/2023).

Na prática, a decisão acima significa que o motorista receberá todas as verbas trabalhistas ligadas ao reconhecimento do chamado vínculo empregatício, como horas-extras, férias e 13o salário entre outras.

Somente quem dedica tantas horas por dia, debaixo de sol e chuva, enfrentando os caóticos trânsitos das maiores cidades brasileiras, muitas vezes sendo humilhados, pode dizer o quanto o transporte de pessoas por aplicativos oferece uma vida dura para quem a essa atividade se dedica.

Dura e SEM DIREITOS!

A cada acordo homologado, a cada decisão vitoriosa obtida, a cada motorista indenizado, ficamos mais distantes de um cenário cruel, imoral e, em muitos casos, semelhante à escravidão, sistema que qualquer pessoa de bem repudia.

Muitos acharão que a comparação acima é excessiva. Somente, contudo, quem chegou uma encruzilhada, em que a opção de trabalho por aplicativo parece ser a única, sabe o que significa uma vida sem escolhas.

Ainda temos muito a fazer. Mas neste momento, temos muito é que comemorar!

André Mansur Brandão

Advogado e Escritor